Nye områdeplaner for Tumyrhaugen og Midtre Rotnes

Siste nytt

Nå jobber vi med å vurdere alle høringsinnspillene og bearbeide planene fram til andregangsbehandlingen. 

Noen innspill det jobbes med:  

Nytt og utvidet reguleringsformål ved Tårnhuset 

Ett av innspillene vi har fått er fra Fortidsminneforeningen, som foreslår at feltet ved Tårnhuset bør utvides i samsvar med faktisk bruk og for å tilrettelegge for videreføring av tidligere bruk av bygningene i kulturmiljøet.

Det er to ubebygde eiendommer innenfor feltet; den ene tomta er kommunal og den andre er i privat eie. Eierne av de tre privateiendommene i feltet er positive til forslaget. 

Det er hørt et forslag der kvartalet Sørliveien/Stasjonsveien gis nytt reguleringsformål kombinert bebyggelse og anlegg, slik at det i feltet kan etableres følgende funksjoner: bolig, forretning, kontor, servering og lett industri som ikke er støyende eller til sjenanse for nabolaget.  

 trykk på illustrasjonen for fullformat

Begrunnelsen er at disse eiendommene hører sammen i en historisk sammenheng og reprsenterer et kulturmiljø som vokste fram i starten av 1900-tallet som følge av at Nittedal stasjon var etablert. Sørliveien 2A var kafè, og smia har huset mange forskjellige industrivirksomheter. Fortidsminneforeningen har også spilt inn at smia bør gis svært høy kulturhistorisk verdi. Dette er vurdert av kulturminnefagkonsulent og gitt medhold.

Til feltet vil det foreslås en ny bestemmelse som legger detaljerte føringer for å sikre at nye tiltak innenfor feltet tilpasses dagens bebyggelse.

Dialog om framtidig arealbruk på Nittedal stasjon

Et annet forhold det jobbes med å avklare, er hvilken utvikling områdereguleringen skal tilrettelegge for på Bane NORs eiendom på Nittedal stasjon. Vi har løpende dialog med Bane NOR for å finne fram til et forslag som kan legges fram til andregangsbehandling.   

Nedskalert forslag for Myrveien 26

Utvidelse av Myrveien bosenter er ett av forslagene som har skapt størst engasjement. Det jobbes nå med et alternativt, nedskalert forslag for å begrense negativ konsekvens for grøntområdet "Faktor Hansen" - tomta. Det har blant annet vært dialog og befaringer mod Rotnes Vel, for å diskutere alternative løsninger og avbøtende tiltak. 

Alternativt forslag det jobbes med:

trykk på illustrasjonen for fullformat

Opprinnelig forslag:

Det opprinnelige forslaget innebar at tomta Nyveien 11C og deler av friområdet mellom dagens bosenter og boligtomta innlemmes i felt o_T1. Nytt alternativ inkluderer ikke Nyveien 11C, og innebærer mindre beslag av grøntarealet.

Dialog om grøntområdet ved Utheim

Omregulering av vestre del av tomta Utheim grendehus til grønnstruktur naturområde foreslås også, men med rom for at mindre tiltak, som f.eks. lekeapparater eller redskapbod kan settes opp. Vi har dialog med styret i Utheim grendehus om hvilke ønsker de har på eiendommen, for å se om ønskene  kan innpasses i ny plan.  

Hele planforslaget som ble hørt i januar/februar, kan du se her

Åpent informasjonsmøte der planforslagene ble presentert, ble holdt 16.januar 

Presentasjonen fra møtet finner du her

Sakene fra førstegangsbehandlingen finner du her  

Informasjon, møter og befaringer i og etter høringsperioden

I uke 4 og 5 holdt vi åpent plankontor der man kunne bestille avtale for å snakke med oss i planavdelingen om det de lurte på om planforslagene. Vi har hatt 32 samtaler, både fysisk og på Teams. 

Vi har også hatt flere befaringer og møter. 

Dersom du har spørsmål, kan du sende epost til

daniel.blikset@nittedal.kommune.no (Tumyrhaugen)

turid.rikheim@nittedal.kommune.no (Midtre Rotnes)

Eller kanskje du finner svar på det du lurer på her: 

Ofte stilte spørsmål

Hva er en områdeplan?

En områdeplan er en overordnet plan som først og fremst skal styre utviklingen i ett større område. I områdeplanene sikrer vi viktige sammenhengende strukturer, som gang- og sykkelveier, flomveier, grøntstruktur og veinett. Samtidig oppdaterer vi planbestemmelsene fordi det er mange gamle og utdaterte reguleringsplaner i området. 

Områdeplanene dekker store deler av Rotnes, ned til sentrum, se kartene nedenfor.  planene.

Når er planene ferdig?

Dette vil blant annet avhenge av hvor mange innspill vi får inn i høringen, hva slags innspill vi får og hvor mye endringer som skal inn. Vi håper imidlertid at planen kan vedtas i løpet av 2025.

Hvordan kan jeg medvirke?

• Alle som vil kan komme med innspill til planforslagene nå i høringen, se lenke lengre opp på denne siden. Du sender innspill via epost, merket med saksnummer. Høringsfrist er 4.mars.
• Grunneiere, lag og organisasjoner og offentlige myndigheter har fått høringsbrev. Vi legger også ut mer info her på nettsida etter hvert.  

Får jeg mulighet til å stille spørsmål direkte til kommunen om hva planforslagene vil bety for meg? 

Dersom du ikke fikk snakket med oss på åpent plankontor, så send oss en epost, så lager vi en avtale. Det er viktig at så mange som mulig får god informasjon og svar på det de lurer på, slik at alle som ønsker det får godt grunnlag for å gi innspill til planforslagene.  

Hvorfor skal vi ha nye områdeplaner?

Hensikten med planene er å:

• Ivareta og videreutvikle kvaliteter og verdier i eksisterende boligområder.
• Tilrettelegge for gradert utvikling, med mest boligvekst nærmest kollektivpunktet Nittedal stasjon og kun minimal boligvekst ellers i planområdet.
• Sikre utvikling av områdene rundt Nittedal stasjon, med god bokvalitet, sosiale møteplasser, åpen bebyggelsesstruktur med grønne passasjer mellom byggene, og et tjenestetilbud som dekker hverdagsfunksjoner.
• Sikre og tilrettelegge for sammenhengende infrastruktur som fortau og vei, vann og avløp og flomveier.

• Tilbudet av handel og tjenester i planene skal ikke konkurrere med handels- og tjenestetilbudet i sentrum

Hva går plangrepet ut på?

Planforslagene tilrettelegger for en styrt, gradert boligutvikling, med boligvekst nærmest Nittedal stasjon der det er et kollektivtilbud, og marginalt med boligvekst i småhusbebyggelsen ellers. 

Det er tegnet inn en rød skravur på plankartet på min eiendom. Hva er dette?

Rød skravur viser faresoner for flom langs vassdrag og faresoner for overvannsflom. Dette er soner som er beregnet ut fra 200 års-hendelser, med et klimapåslag på 1,4. Dette betyr at beregningene tar høyde for ekstremvær, der det kommer mer vann på kort tid. 

Vi ser at enkelte synes det er rart at deres eiendom ligger i en flomsone, siden de aldri har opplevd oversvømmelser, men en forklaring på dette kan være at man har tatt høyde for mer vann i framtida. En annen forklaring er at dette er overorda beregninger, der ikke alle nøyaktigheter i terrenget er lagt til grunn, og heller ikke om det er rørsystemer under bakken. Det er derfor det er foreslått et unntak i bestemmelsene, om at det kan tillates tiltak dersom du kan dokumentere at tiltaket åpenbart ikke er i konflikt med hensynet bak faresonen, og ikke påføres skade eller påfører skade på andre eiendommer ved flomhendelser.  

Hvilke bestemmelser foreslås for byggeskikk i villaområdene?

Flere av bestemmelsene gir føringer for hvordan man kan bygge i områder med eneboliger og tomannsboliger (BF-felter), og noen av føringene gjelder både generelt og når du søker byggetillatelse. Ved byggesak skal det redegjøres for hvordan kravene i bestemmelsene er ivaretatt, f.eks. hvordan viktige landskapselementer er ivaretatt. Viktige elementer på eiendommen skal måles inn og dokumenteres . 

Blant annet foreslås at utforming skal skje i harmoni med omgvivelsenes karakter, form og tilpasning til nabobebyggelse, i tråd med stedegen byggeskikk og hensyn til helhetlig estetikk.

Store trær skal søkes ivaretatt og lysforurensning skal begrenses. 

Det foreslås også en bestemmelse om at  f.eks. verdifull vegetasjon, myr og rødlista arter skal søkes ivaretatt, og at tiltak skal tilpasses terrenget slik at terrenginngrep begrenses. Byggehøyder skal måles ut fra opprinnelig terreng, og det er ikke anledning til å senke terrenget for å oppnå høyere fasader. 

Optimal tilpasning av bygningsvolumer skal tilstrebes, med sikte på å oppnå gode utearealer, solforhold for både ny bebyggelse og for nabobebyggelse. 

Oppholdsarealer på tak tillates ikke, med mindre oppholdsarealet er nedfelt i takkonstruksjonen og ikke utgjør mer enn 20% av takflaten. Her høres det et alternativt tillegg om at oppholdsarealet på tak kan utvides til 40% dersom det åpenbart ikke er til sjenanse for noen naboer eller ødelegger byggets eststikk.  

Hvor foreslås det at man kan gå rett på byggesak og hvor er det krav om detaljregulering?

Områdene med gul farge kan gå rett på byggesak, områdene med oransje/rød farge har krav om detaljregulering

Det foreslås flere nye fortau i de to planene. Hvordan er det tenkt at disse skal realiseres?

De fleste fortauene er tilknyttet nye utviklingsområder. Hvert fortau vil bli detaljprosjektert når det lages detaljreguleringsplaner for utviklingsområdene. Hvem som skal bygge hvert enkelt fortau og hvordan kostnadene skal fordeles, må avtales i en egen utbyggingsavtale, som lages når feltet detaljreguleres. 

Hvilke tidligere medvirkningsaktiviteter er gjennomført for planene?

• Befaring med barna på Tumyrhaugen (2019)
• Barnetråkk (2019/20)
• Åpent møte og innspill til kartfortelling Tumyrhaugen (2020)
• Samarbeid med fortidsminneforeningen i Nittedal
• Lokale ressurspersoner (amfibier, biologi mm.)
• Spørreundersøkelse (2024)
• Informasjon – deltagelse «Ditt verdifulle nabolag» mm.
• Informasjonsmøte i høringen (januar-25)
• åpent plankontor fire dager/kvelder i januar-25

Lenke til infosider om områdeplanene

Les mer om Områdeplan Tumyrhaugen her

Les mer om Områdeplan Midtre Rotnes her

Presentasjon og befaring for politikerne

17. oktober fikk politikerne i hovedutvalget for plan og miljø presentert plangrepet. Presentasjonen av plangrepet kan ses her Det ble også ytret ønske om en befaring rundt om i planområdene.

Befaringen ble holdt 30.oktober. På befaringen ble ulike aktuelle problemstillinger for planarbeidet belyst.  

Fra politikerbefaringen 30.oktober. På bildet ser vi Margret Lie Wessel fra Fortidsminneforeningen Nittedal og Hakadal og Tom-Erik Rørheim fra Bane NOR orientere om arbeidet med restaurering av godshuset på Nittedal stasjon.

Plangrepet ble først presentert for hovedutvalg for plan og miljø 4.april. 

Spørreundersøkelse 

I mars/april 2024 gjennomførte vi en spørreundersøkelse om hva folk ønsker seg av tilbud i området rundt Nittedal stasjon. Engasjementet var stort, vi fikk inn hele 395 svar:

Kontaktinformasjon

Dersom du har spørsmål om Midtre Rotnes kan du sende epost merket saksnr. 24/06879 til postmottak@nittedal.kommune.no eller direkte til turid.rikheim@nittedal.kommune.no.

Eller du kan ringe kommunens sentralbord på tlf. 670 59 000 og spørre etter Turid Rikheim

Dersom du har spørsmål om Tumyrhaugen kan du sende epost merket saksnr. 24/08060 til postmottak@nittedal.kommune.no eller direkte til daniel.blikset@nittedal.kommune.no 

Eller du kan ringe kommunens sentralbord på tlf. 670 59 000 og spørre etter Daniel Blikset